התחדשות עירונית: סיבות, סוגים ועיר אחת עם יתרון בתחום... איזו?

התחדשות עירונית- סיבות: 
התחדשות עירונית / תמ"א 38 היא תהליך שיפוץ של בניינים, או הריסה ובנייה מחדש והפיכתם לחזקים ובטוחים עבור הדיירים ומעניק תוך כך, שיפור לפני העיר כולה. על יישום תכניות ההתחדשות העירונית, אחראיים משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ואלו נועדו, לתת מענה על שתי סיטואציות:

אסון טבע: בניינים אשר נבנו לפני 1980 לא כללו תקני בנייה נגד רעידות אדמה ועלה הצורך לחזקם בהתאם לתקנות הבנייה העדכניות.

ביטחון אזרחי: בעקבות מלחמת המפרץ והאפשרות לשימוש בלוחמה כימית וטילים ארוכי טווח, נחקק חוק המחייב בניית ממ"ד בכל דירה בארץ.

התחדשות עירונית – סוגים:

תמ"א 38/1: תהליך תמ"א 38/1 כולל חיזוק הבניין, תוספת ממ"ד ומרפסת. בניינים הנמצאים בהליך שכזה, מבצעים שדרוגים נוספים, כמו שיפור חזית הבניין, שיפוץ הלובי וכדומה. בתמ"א 38/1 הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם למשך כל תקופת התהליך ועד לסיומו.

תמ"א 38/2: תהליך תמ"א 38/2 כולל הריסה מלאה של בניין ישן ובנייה מחודשת של בניין מודרני וחזק יותר משהיה המקורי. עקב אופיו של הפרויקט, מדובר בעלויות גבוהות יותר, מאלו של תמ"א 38/1 והדיירים עוברים לגור בדירות זמניות, בשכירות, לתקופה של בדר"כ עד שנתיים ובסיומה, יחזרו לדירותיהם החדשות בבניין החדש. יתרון חשוב לתמ"א 38/2 הוא שהפרויקט מתחיל מהיסודות הנבנים מחדש, מה שמבטיח את חוזקם ועמידותם לאורך שנים רבות.

פינוי בינוי: ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2 הוא הפרוצדורה והאם קיימת תב"ע בתוקף. היה ולא, באחריות היזם/ הקבלן, ליישם את הנדרש מול הרשויות המוניציפליות הרלוונטיות (מה שעלול להאריך את משכו של הפרויקט).

תהליכי התמ"א כרוכים בהקלות מס ליזמים, או הקבלנים, המבצעים את התכניות ויכולים להוסיף ממ"ד, מרפסת, מעלית, או כל תוספת מאושרת אחרת ובעבור הרווח, יבנה היזם דירות חדשות, אשר יממנו את הפרויקט ויאפשרו ליותר תושבים להתגורר בבניין החדש.

התחדשות עירונית בתנופה. בחיפה.

בגבולות המוניציפליים של חיפה, ישנם כיום כ- 12 פרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר שלושה מהם, מתחמים עירוניים גדולים (קריית חיים מערבית, קריית אליעזר- ק. אליהו, שכונת החוף) ובמקביל אליהם, מקודמות תכניות יזמיות נוספות.

לחיפה יתרון בתחום ההתחדשות העירונית, שכן, היא נחשבת לוועדה עצמאית, אשר מוסמכת להעניק אישורים לתכניות התחדשות עירונית ובכך מקלה, על משך הזמן הפרוצדורלי הכרוך בתהליך.

בנוסף לכך, חיפה ממוקמת בין חמשת הערים המובילות בפרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים של תמ"א ומדורגת שנייה, מבין הערים המובילות בתמ"א 38 לשנת 2018 בה הונפקו 27 היתרים לחיזוק מבנים ותוספת ו- 32 היתרים עבור הריסה ובנייה מחדש.

התחדשות עירונית היא אחד האתגרים המרכזיים בפניהם עומדת ממשלת ישראל והיא נדרשת להשקיע ולמצוא פתרונות דיור נוספים, לאור הגידול הדמוגרפי והאיום הביטחוני/ טבע, עד השלמה והגעה ליעדים שנקבעו.